Возможно ли продать квартиру, купленную по ипотеке от Сбербанка
Немало людей сталкиваются с ситуациями, когда приходится продать квартиру, долг за которую еще не выплачен. Это долгий и хлопотный процесс, поэтому следует хорошо разобраться в том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, прежде чем сделать этот серьезный шаг.
Важно знать о следующих сложностях и нюансах, которые ждут продавца:
- трудности с поиском покупателя – далеко не каждый рискнет приобрести ипотечную квартиру;
- низкая цена – чтобы привлечь покупателей, такая недвижимость продается по цене на 20-30% ниже рыночной;
- необходимость выхлопотать разрешение на продажу от банка (а он может и не пойти навстречу);
- необходимость потратить много времени и сил на получение всех разрешений, оформление документов;
- затяжной процесс – вряд ли получится заключить сделку и продать квартиру быстро, на погашение остатка по долгу и снятие обременения понадобится время.
Это нелегкий процесс, требующий много времени, сил и знаний. Если вы решились на этот шаг, то первым делом лучше всего обратиться в банк за консультацией, в ходе которой вам дадут четкие указания и подскажут, каким способом лучше всего это сделать.
Варианты продажи: пошаговая инструкция
Есть несколько способов провернуть сделку, поэтому если не получится идти одним путем, всегда есть альтернатива.
По согласованию с банком
Покупатель собирается взять квартиру не за наличные, а тоже в кредит? Тогда не обойтись без помощи банка. В этом случае происходит смена заемщика, и продавец передает свои долговые обязательства покупателю.
С одной стороны, этот вариант имеет много нюансов, сложностей и препятствий, с которыми справится не каждый. С другой же стороны, сделка совершается при непосредственном участии банка, а значит он берет на себя большую часть сложных задач и обеспечивает ее безопасность.
Первая сложность состоит в том, что нужно получить разрешение банка. Для этого придется сообщить в банк о своем намерении и доказать, что вам действительно нужно продать квартиру, с помощью веских аргументов (например, потеря заработка, переезд в другую страну, развод или желание приобрести другую жилплощадь).
Вторая сложность заключается в том, что ваш покупатель должен полностью устраивать кредитора. Для банка смена заемщика связана с некоторыми рисками, поэтому он должен быть уверен, что новый клиент надежен и ему можно выдать крупный кредит. Придется подождать результатов проверки и одобрения банком покупателя.
Третья сложность связана с тем, что первоначальный взнос покупателя должен быть равен сумме вашего остатка по долгу. Тут все зависит от величины этого остатка и от того, найдется ли у нового заемщика такая сумма.
Происходит все по следующей схеме:
- Владелец обремененной недвижимости обращается в банк, чтобы предупредить о желании продать ее, получить консультацию и одобрение.
- Покупатель подает в банк заявку на ипотеку, где заранее указывает, какую именно квартиру желает приобрести.
- Если кредит одобрен, новый заемщик делает первоначальный взнос.
- В один день банк выполняет погашение ипотеки и выдает новый заем новому покупателю. Обременение с квартиры снимается, и тут же накладывается новое.
Без участия банка
Это менее болезненный вариант, так как не придется тратить время на получение разрешения и проходить все препятствия, связанные со сменой заемщика. Нужно только найти покупателя с наличными. Продавец в этом случае вносит сумму остатка долга, погашая ипотеку досрочно, снимает с недвижимости обременение и свободно продает ее новому владельцу.
Заемщику придется пройти через следующие этапы:
- Обратиться в банк с целью досрочно погасить ипотеку и определить сумму остаточного долга.
- Составить предварительный договор купли-продажи, заверить у нотариуса. Там должно быть четко прописано, что остаток долга погашается за счет покупателя.
- Погасить ипотеку, внеся задаток.
- Дождаться снятия обременения и подписать окончательный договор.
- Получить оставшуюся часть денег.
Если для продавца этот способ максимально удобный и быстрый, то покупателю он будет стоить немалых нервов. Одно дело, если сделка происходит между близкими людьми, которые доверяют друг другу, и другое – если между чужими. Отдавая задаток незнакомому человеку, покупатель рискует потерять свои деньги. Даже если предварительный договор заверен нотариально, а продавец вдруг передумал продавать недвижимость и решил оставить задаток себе, придется потратить немало времени в суде, чтобы вернуть деньги обратно.
Чтобы воспользоваться таким способом и при этом свести к минимуму риски, можно все-таки прибегнуть к небольшой помощи от банка – а именно арендовать две банковские депозитные ячейки для передачи денег. В таком случает порядок действий будет таким:
- Обратиться в банк с целью досрочно погасить долг и определить сумму остатка.
- Использовать две банковские ячейки: в одну закладываются средства для погашения остатка, во второй остальная часть денег.
- Подписать договор и зарегистрировать сделку в Росреестре.
- После регистрации залоговое обязательство переходит к приобретающему недвижимость, а деньги из первой ячейки идут на погашение ипотеки.
- Покупатель получает от банка документ о погашении, а затем получает выписку о том, что обременения нет.
- Если все происходит беспрепятственно, то продавец получает право забрать оставшиеся средства.
Продавец проводит сделку самостоятельно, однако, так как она происходит при участии банка, это увеличивает ее безопасность. Каждая из сторон уверена в надежности сделки и понимает, что риски быть обманутым минимальны.
Как продать, чтобы купить другую
Что делать, если долг еще не выплачен, а квартира уже стала тесновата и хочется расшириться? Приобрести в кредит новое жилье возможно, однако придется пройти трудный путь. Самый надежный и оптимальный вариант – продать свою квартиру и уже затем оформить в ипотеку новую. Действия будут следующими:
- Найти покупателя и продать ему квартиру наиболее удобным из вышеперечисленных способов.
- Получить деньги (их лучше сразу отдать в качестве первого взноса на новую).
- Подать заявку в другой или в этот же банк и в случае одобрения приобрести новую жилплощадь.
Стоит ли покупать ипотечную квартиру
Покупка обремененной недвижимости – это выгодная сделка, ведь такое жилье продается по цене на 20-30% ниже рыночной. Но эта выгода будет стоить покупателю немалого количества времени и нервов, ведь такая покупка связана с большим риском. Даже если вы уверены в надежности продавца, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» перед заключением сделки и трезво оценить риски.
Приобретая такую недвижимость, можно столкнуться с трудностями:
- банк препятствует сделке, не давая своего согласия;
- получив деньги и благополучно рассчитавшись с банком, продавец вдруг «пропадает» вместе с задатком;
- с продавцом что-то случилось, и вернуть деньги можно только через суд и неопределенное количество времени;
- оформление всех документов, погашение долга и снятие обременения затянулось на долгое время.
Это лишь малая часть неприятных ситуаций, с которыми рискует столкнуться желающий приобрести квартиру из-под залога. Тем не менее, приобретение залоговой недвижимости – это неплохой способ обзавестись квартирой по очень выгодной цене. Чтобы заключить безопасную сделку, лучше всего совершать покупку под контролем банка и оставаться бдительным на протяжении всего процесса.
Как правильно оформить договор
Минимизировать риски может грамотное составление договора. Прежде чем идти в банк, составляется предварительный договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Образцы договора имеют стандартную форму, разработанную и утвержденную Сбербанком. Если сделку курирует банк, бланки договора можно получить в отделении или скачать на официальном сайте Сбербанка.
В договоре важно упомянуть о внесении авансового платежа и о том, что он подлежит возврату покупателю, если что-то будет препятствовать сделке. Покупка обремененной квартиры – это сложный процесс, связанный с большими рисками. Если у вас нет опыта в таких делах и знаний о том, как правильно составить договор, то доверьте это дело профессионалу – опытному риелтору или юристу. Это станет хорошей подстраховкой и снизит к минимуму риск быть обманутым и остаться ни с чем.
